Mag Athanasia Toursougas-Reif
Rechtsanwältin- +43 3579 20300
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Pfusch am Bau – Was tun?
Über die Notwendigkeit und Bedeutung eines Bauvertrages.
Wer ein Haus bauen möchte, macht dies in den meisten Fällen lediglich ein einziges Mal im Leben. Die Erfahrung zeigt, dass es sehr häufig zu kleineren oder auch größeren Baumängeln kommen kann. Probleme bei Bauprojekten sind keine Seltenheit und beschäftigen immer öfter die Gerichte. Um langwierige und vor allem kostspielige Bauprozesse zu vermeiden, ist es wichtig von Anfang an Vorsorge zu treffen:
Ich empfehle Ihnen den Abschluss eines Bauvertrages.
Der Abschluss eines Bauvertrages ist in Österreich keine Pflicht, dennoch sollte man auf eine schriftliche Festhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen großen Wert legen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen Neubau, Umbauten oder einzelne Renovierungsarbeiten handelt.
Je genauer die zu erbringenden Leistungen im Bauvertrag umschrieben werden, desto geringer sind die Beweisprobleme vor Gericht. Daher ist die Vollständigkeit und Präzision der Regelungen im Bauvertrag auch ein wichtiger Erfolgsfaktor für ein Bauprojekt, um rechtliche Streitigkeiten in der Ausführungsphase bzw. nach Fertigstellung des Bauwerks zu vermeiden.
Der Bauvertrag sollte von einem Anwalt erstellt bzw. geprüft werden.
Ein professioneller Bauvertrag ist ein sehr komplexes Vertragswerk. Eine abschließende Checkliste über den konkreten Vertragsinhalt gibt es nicht. Es empfiehlt sich ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben aufzunehmen; auch die Haftung, Termine und die Kostensicherheit müssen im Auge behalten werden. Überdies sollen Zahlungsvereinbarungen sowie die Abrechnungsmodalitäten – etwa anhand eines Einheitspreises, nach Pauschalpreisen oder in Regie – vor Beginn der Bauphase feststehen.
ACHTUNG: Die ÖNORM B 2110 und andere für Bauwerke wichtige ÖNORMEN gelten nur, wenn sie zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurden!
Bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen, sollten Sie sich über den Baugrund informieren. Nach ständiger Rsp. trifft grundsätzlich den Bauherren die Verantwortlichkeit für die Beschaffenheit des Baugrundes und die damit verbundenen Risken. (=sog. Baugrundrisiko)
FAZIT
Je größer das Bauvorhaben ist, desto essentieller ist es einen entsprechenden Bauvertrag abzuschließen. Bei der Erstellung oder aber auch der Prüfung eines Bauvertrages ist es ratsam einen Rechtsanwalt beizuziehen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen für eine Beratung gerne zur Verfügung und helfe Ihnen eine passende Lösung für Ihr Problem zu finden.
IHRE RECHTSANWÄLTIN | MAG. ATHANASIA TOURSOUGAS-REIF
Auswirkungen von COVID-19 auf bestehende Verträge
Auch wenn das Coronavirus viele Bereiche des täglichen Lebens tiefgreifend verändert und teilweise neue gesetzliche Regelungen notwendig macht, wird ein Großteil unserer Rechtsordnung in ihrem Bestand nicht berührt. Soll heißen: Wir haben funktionierende (zivilrechtliche) Grundregeln, die auch weiterhin – trotz Krise – ihre Gültigkeit haben und das ist auch gut so.
Aus diesem Grund enden Verträge aufgrund der aktuellen Situation nicht automatisch. Man kann sich sohin nicht einfach einer unliebsam gewordenen vertraglichen Vereinbarung unter Verweis auf COVID-19 entledigen. Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten!
ABER...Können die vertraglichen Leistungspflichten aufgrund der Krise nicht erfüllt werden, stellt sich die Frage, zu wessen Lasten dies geht. Hier bietet das sogenannte Leistungsstörungsrecht Abhilfe. Dabei muss unterscheiden werden, ob der Leistungserbringung ein vorübergehendes oder dauerhaftes Hindernis entgegensteht.
Im ersten Fall kommen die Verzugsregelungen zur Anwendung. Die konkreten Rechtsfolgen hängen davon ab, ob dem Schuldner ein Verschulden vorgeworfen werden kann, was bei Fällen „höherer Gewalt“ nicht möglich ist. Da der OGH bereits das SARS-Virus als einen Fall „höherer Gewalt“ eingestuft (siehe 4Ob103/05h) und die WHO das Coronavirus zur Pandemie erklärt hat, ist davon auszugehen, dass gegenständlich der Tatbestand der „höheren Gewalt“ erfüllt ist. Bei objektivem Verzug hat der Gläubiger die Möglichkeit am Vertrag festzuhalten und einer späteren Leistungserbringung zuzustimmen oder unter Setzung einer angemessenen Nachfrist zurückzutreten. Das gilt nicht bei sogenannten Fixgeschäften, bei denen der Vertrag ohne Erklärung von selbst zerfällt. Als Ursache für den Verzug kommen bspw. behördliche Betriebsschließungen, die Anordnung einer Quarantäne etc. in Frage.
Bei einem dauerhaften Hindernis sind die Regelungen zur nachträglichen Unmöglichkeit anzuwenden. Dies ist bspw. bei behördlich abgesagten Veranstaltungen wie Konzerten der Fall. Bei zufälligem Unmöglichwerden (siehe höhere Gewalt) zerfällt der Vertrag automatisch – eine Rücktrittserklärung ist nicht erforderlich. Schuldner und Gläubiger werden leistungsfrei, allerdings sind bereits bezogene Leistungen zurückzustellen bzw. zu vergüten.
Das Coronavirus könnte unter Umständen auch zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, muss jedenfalls im Einzelfall geprüft werden, zumal es sich hiebei um einen Auffangtatbestand handelt.
Ich empfehle unbedingt einen Blick in den konkreten Vertrag und in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu werfen. Wichtig ist weiters die Prüfung im Einzelfall, ob das Coronavirus tatsächlich ursächlich für die Nichterfüllung der vertraglichen Leistung ist. Wie bereits eingangs erwähnt, ist davon auszugehen, dass es Vertragspartner gibt, die versuchen könnten, sich von vertraglichen Verpflichtungen auf diesem Wege zu befreien.
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